상가건물임대차보호법 개정

상가건물임대차보호법 개정

상가건물임대차보호법 개정안 적용범위 어렵고 헷갈리기 쉽습니다. 상가를 임차하여 자영업을 하시는 임차인이라면 권리금과 보증금을 지키고 정당한 임차권리를 행사하고 보장받기위해서 꼭 알아야할 상가건물임대차보호법 권리금의 문제, 상가건물임대차보호법 계약갱신요구권, 상가건물임대차보호법 환산보증금 등 상가건물임대차보호법 개정안 내용과 적용범위 정리해보도록 하겠습니다.

 

상가건물보호법 개정내용 정리

 

상가건물임대차보호법이란?

상가임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 2001년12월29일 제정해 2002년 11월 1일의 처음 시행 되었습니다. 이를 통해 영세상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고, 과도한 임대료 인상을 방지함으로 세입자의 권리를 보장하려는 취지입니다. 예컨대 임차인과 임대인 사이에 이 법규정에 위반된 약정, 임차인 권리금 포기 약정으로 임차인에게 불리한 경우 상가임대차보호법 제15조(강행규정)을 보면 ‘이법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’  명시되어 있습니다.

 

상가임대차보호법 제15조(강행규정)

 

상가임대차보호법 보호대상

상가건물 임대차보호법은 모든 임대차계약에 적용되는 것은 아니며 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 (주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물 임대차계약에 적용됩니다.

①사업자등록이 가능한 영업용 건물

②상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정한 금액 이하인 영세상인

 

상가임대차보호법 보호대상

 

상가건물임대차보호법 개정 전후

상가건물임대차보호법은 2018년 10월 16일 개정안이 공포되고, 시행일은 2019년 4월 17일입니다. 상가건물임대차보호법 개정안 주요 내용을 살펴볼게요

 

상가건물임대차보호법 주요 개정내용

 

계약갱신 임대료 인상률 9%에서 5% 이하로 제한

환산보증금 이하의 임차인의 경우 상가임대차보호법 규정에 따라 상가임대료 인상률의 상한 한도가 기존 9%에서 5% 이하로 제한됩니다. 따라서 임대인은 막무가내식 보증금 인상이 어렵습니다. 다만 환산보증금 초과 임차인에겐 상가임대료 인상률의 상한 한도가 적용 제외 된다는 점 알아 둬야 합니다. 만약 환산보증금을 초과하는 경우라면 법 제10조2항에 따라 5%의 제한선은 없으나 주변 시세 그 밖의 경제사정 변동을 고려해야 합니다.

 

계약갱신 임대료 인상률 5%이하로 제한

 

계약갱신요구권 5년에서 10년으로 상향

상가 임대차보호법은 주택 임대차보호법과는 다르게 계약갱신요구권이 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대차기간이 만료되기 6개월~1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 임차인은 계약내용을 잘지키고 별다른 귀책사유가 없는 한 10년 동안 안정적으로 상가를 임차하여 운영할 수 있습니다. ※2018년 10월 16일 이후 최초로 체결하는 계약 또는 갱신되는 계약에 대해서 10년 보호법 적용합니다.

 

갱신요구를 거절할수 있는 사유

 

권리금 회수 기회 보호 기간 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 변경

상가건물임대차보호법에는 임차인의 권리금 회수 기회 보호 기간을 정하여 임차인이 자신의 영업을 마치고 나갈 때 권리금을 회수할 수 있는 기회가 있는데 기존 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 기간이 늘어나서 권리금을 회수할 시간적 여유가 생겼습니다. 소급적용이 되는 부분이며 기존 임차인들도 권리를 주장하여 보장을 받을 수 있습니다.

 

권리금회수 기회 보호 기간 6개월

 

전통시장에도 권리금 관련 규정 적용

그동안 상가건물임대차보호법의 권리금 보호 대상에서 전통시장은 포함되지 않았었습니다. 하지만 이번 개정법안을 통해 대규모 점포로 등록된 전통시장에도 권리금 관련 규정을 적용받으니 권리금 회수 기회를 보장받게 됩니다.

 

 전통시장 권리금 관련규정 적용

 

상가건물임대차분쟁조정위원회 신설

전국 대한법률구조공단의 6개 상가건물임대차 분쟁조정위원회가 새로 신설되었습니다. 임대인과 임차인 사이의 상가건물임대차와 관련된 다양한 법률분쟁이 발생하면 재판으로 진행하기 전에 미리 양측의 의견을 조정 할 수 있는 기회가 생긴 것입니다. 상가건물임대차 분쟁조정위원회는 변호사, 감정평가사, 건축가, 공인회계사 교수 등 30여 명의 심사관과 조사관으로 구성되어 있습니다.

 

상가건물임대차분쟁조정위원회 신설

 

환산보증금기준 증액

법 개정으로 인해 보호받을 수 있는 환산보증금의 금액이 상향조정이 되었습니다. 조정된 금액은 지역별로 다릅니다.

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 9억원

2. 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용 인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

환산보증금 기준

 

이상 상가임대차보호법의 시행령 개정 사항들에 대해 살펴보았습니다. 개정 사항을 잘 숙지하시고 피해 없이 사업을 운영하시길 바랍니다.